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Residencial

Los pasos legales al comprar un inmueble en España

Una vez que usted decide que propiedad va a comprar, el proceso es el siguiente:

Nota simple informativa
Con este documento del Registro de la Propiedad, sabremos si está libre de cargas, si realmente le pertence al vendedor y en que modo lo adquirió, linderos, tamaño y usos de zonas comunes entre otros.

Acuerdo de compra (Precontrato)
Entre el comprador y el vendedor, para acordar el lugar de firma de la escritura pública y la fecha de la firma, así como todas las condiciones de la venta, que las partes acuerden establecer. En este momento el comprador entrega al vendedor un cantidad (normalmente un 10% del precio) a modo de seña o arras. Si el comprador no compra la propiedad, perderá lo entregado y si lo hace el vendedor, deberá devolverlas duplicadas.

La Hipoteca

Los documentos que normalmente le piden en un banco son:

  • DNI/NIE
  • Contrato de trabajo.
  • Las tres últimas nóminas.
  • Copia del IRPF anterior.
  • Su precontrato con el vendedor.
  • Recibo del IBI pagado.
  • Otras hipotecas o préstamos que pueda tener.
  • Todas sus escrituras y títulos de propiedad de España y el extranjero.
  • Certificado de vida laboral.
  • Recibos e información de sus inversiones: fondos, acciones, cuentas bancarias,etc...
  • Capitulaciones matrimoniales, si las tuviere.
  • No residentes: deberán entregar su certificado de no residentes, que el propio banco le facilitara.
  • Autónomo: copia del IAE
  • Autónomo: IVA del último trimestre y del año anterior.

Si le aprueban la solicitud, el banco encargará a su costa la tasación del inmueble. Dicha valoración es realizada por un tasador, y avalada por una Sociedad de Tasación. La cuantía del crédito hipotecaria que le conceden es un porcentaje de este valor de tasación. El tasador normalmente es un arquitecto técnico o superior, y calcula el valor en función de los valores de mercado de fincas similares en localización, calidad y tamaño.

La firma

La compraventa tiene que ser realizada en escritura pública y ante notario.

El notario da lectura del contenido de la escritura a los contratantes, y al representante del banco (si hay hipoteca) y si todos están de acuerdo se procede a la firma del título.

Se deberan identificar las partes, aportar escrituras anteriores y prueba de pago del precio.

Cuando el comprador y el vendedor han firmado, se procede por el notario a poner su firma protocolizada, y la escritura está lista para realizar el pago de los impuestos y pasar al registro.

Impuestos

Comprador: Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
Si el vendedor es una persona física, y la propiedad no es de nueva construcción, el tipo impositivo es del 6% (7% en algunas regiones) del precio escriturado. Si el vendedor es un promotor inmobiliario, y es la primera venta del inmueble o del terreno, un 7% de IVA. El impuesto de documentación varia según la región, pero el promedio es 0,5% (Madrid es 1.5%). Las Canarias tienen condiciones especiales.

Vendedor: Plusvalia.
Con una copia de la escritura el vendedor debe presentarse en el Ayuntamiento, o en la oficina local de impuestos para pagar la plusvalía. El proceso ordinario es dejar la copia, cumplimentar el impreso y recibir por correo ordinario el importe a ingresar. La cantidad depende del número de años de titularidad de la propiedad y del valor catastral. Al ser un impuesto local su forma de pago y gestión es distinta en cada ciudad, el notario puede informarle de las especialidades locales, si las hubiere, para este impuesto.

Registro de la Propiedad

Si usted quiere proteger y garantizar sus bienes, debe pasar a inscribir la escritura al Registro de la Propiedad municipal. El coste de inscribir es aproximadamente un 0,4% de los primeros 6010 euros, reduciendose al 0,02% para más de 6,010,121 euros). 

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